Vier aktuelle Themen der Immobilienbranche

Am 1. November 2020 tritt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft und löst damit das bisher gültige Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab. Das Gebäudeenergiegesetz ist ein Bundesgesetz und regelt die Nutzung von Energie. Das Energiespargesetz, das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz und die Energieeinsparverordnung werden in ihm zusammengeführt.

Letztlich werden die bisherigen Regelungen aber fortgeführt und mit dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG 2020) ändert sich für Eigentümer*innen nur sehr wenig, denn die gesetzlichen Vorgaben wurden grundsätzlich übernommen und auch die Chance zur Vereinfachung wurde nicht angewandt. Die Neuerungen liegen daher eher im Detail.

So regelt das Gesetz beispielsweise, dass künftig nicht nur Vermieter*innen und Verkäufer*innen verpflichtet sind, einen gültigen Energieausweis vorzulegen und bei Vertragsabschluss zu übergeben, sondern ab sofort auch Makler*innen. Damit müssen die Angaben aus dem Energieausweis auch in Immobilieninseraten aufgeführt werden. Eine weitere Neuerung bezieht sich auf die Vorlagepflicht des Energieausweises nach § 80 Abs. 3 GEG. Im Kern hat sich hier zwar nichts verändert, aber nun sind nicht mehr nur Vermieter*innen und Verkäufer*innen verpflichtet, vor dem Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie einen Energieausweis vorzulegen, sondern ausdrücklich auch Immobilienmakler*Innen. Diese waren aber, ohnehin, auch vorher schon gut beraten, die entsprechenden Pflichtangaben zu gewährleisten.

Corona hat uns nach wie vor im Griff und die Auswirkungen auf die Wirtschaft sind gravierend. Menschen haben ihren Arbeitsplatz verloren, kleine Unternehmen könnten in einem erschreckenden Tempo zusammenbrechen und währenddessen wütet die Pandemie weiter. Und doch boomt der Wohnungsmarkt.

In Bremen sieht das wie folgt aus. Die Kaufbeträge für hochwertige Einfamilienhäuser sind im Vergleich zu 2019 um satte 5,6 % gestiegen. Bei durchschnittlichen Einfamilienhäusern ist der Kurs sogar um 7,1 % gestiegen und mit ganzen 13,5 % sind die Preise für bestehende Eigentumswohnungen geradezu in die Höhe geschossen.

Der Grund dafür ist der, dass die Nachfrage höher ist, als das Angebot. Dennoch ist der Kauf eines Hauses heute erschwinglicher als noch vor einem Jahr. Zwar sollte man meinen, dass höhere Preise beispielweise den Kauf einer Immobile unbezahlbarer machen, aber gleichzeitig gibt es historische Tiefstände bei den Darlehenszinsen. Das gleicht die höheren Preise aus, indem die monatlichen Ratenzahlungen reduziert werden. Dadurch werden Immobilien dann doch wieder erschwinglicher.   

In Bremen sind laut Wirtschaftsförderung auch keine Einbrüche zu verzeichnen. Trotz Corona sind die Kaufpreise stabil und es läuft in 2020 voraussichtlich auf ein gleichbleibendes Preisniveau hinaus. Also eine gewinnende Situation für Verkäufer sowie auch Käufer.

Das Bundesverfassungsgericht hatte im vergangenen Jahr das aktuell gültige System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt. Der Grund dafür war, dass es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstößt. Die neue Grundsteuer soll ab dem 01. Januar 2025 gelten.

Voraussichtlich zwei Punkte werden sich nicht verändern. Erstens soll das Steueraufkommen durch die Reform insgesamt nicht steigen und zweitens auch das kommunale Hebesatzrecht bestehen bleiben. Immerhin zählt die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Grundsteuer muss nämlich jeder zahlen. Hauseigentümer zahlen direkt an die Kommune und Mieter zahlen es als Teil der Nebenkosten.

In Zukunft berechnet sich die Grundsteuer auch in drei Schritten. Wert x Steuermesszahl x Hebesatz, das ist die Formel. Dabei hängt die Höhe der Grundsteuer jeweils vom Wert des Grundstücks ab, der sich aus der Fläche, dem Bodenrichtwert und der statistisch ermittelten Netto-Kaltmiete berechnet. Diese Werte wirken sich also, bei flächenmäßig identischen Immobilien, auf die zu zahlende Grundsteuer aus. Zusätzlich wurde die Steuermesszahl drastisch reduziert, insbesondere für sozialen Wohnraum.

Zusammengefasst lässt sich also festhalten, dass wertvollere Immobilien zukünftig eben auch höhere Grundsteuerzahlungen mit sich bringen.

Einen Tag vor Weihnachten, also am 23. Dezember 2020, tritt die Neuregelung der Maklerprovision, in Kraft. Wir, von EXPOSÈ Immobilien finden, dass dies zeitgemäß ist. Nun kann ein Immobilienmakler nicht mehr provisionsfrei für den Verkäufer tätig werden. Die Provision wird vom Käufer und Verkäufer geteilt getragen. Konkret bedeutet das also folgendes. Ist ein Makler, aufgrund zweier Maklerverträge, sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer tätig ist, muss er seine Vergütung künftig von beiden Parteien zu gleichen Teilen verlangen. Hat er mit einer Partei vereinbart, für diese unentgeltlich tätig zu sein, so darf er auch der anderen Partei keine Vergütung berechnen. Ziel des Gesetzes ist, private Käufer von Wohnimmobilien von Kaufnebenkosten zu entlasten.

Wir, von EXPOSÈ Immobilien, sehen darin eine große Chance, denn dadurch zählt einzig die Qualität der vom Makler angebotenen Dienstleistung und nicht mehr nur der Preis. Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Käufer als Verbraucher handelt und nicht im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit. Ob der Makler jedoch Unternehmer oder Gelegenheitsmakler ist, ist hingegen unerheblich.

Eine weitere Neuerung ist, dass Maklerverträge, die den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zum Inhalt haben, in Zukunft der Schriftform bedürfen. Mündliche Abreden oder ein hanseatischer Handschlag sind zukünftig nicht mehr zulässig.